Kadıköy'de kentsel dönüşüm nasıl işler? Riskli yapı tespitinden yıkıma adım adım
2026-10-28 · 5 dk okuma
Kentsel dönüşüm, binanın lisanslı bir kuruluşa incelettirilip riskli yapı çıkmasıyla başlar. Ardından malikler yıkıp yeniden yapma kararı alır, müteahhitle anlaşır, bina boşaltılır ve yıkılır. Her adımın yasal bir süresi var, itiraz için sadece 15 gün. Kadıköy'de de süreç, tüm Türkiye'deki gibi 6306 sayılı Kanun'a göre işliyor. Bu yazıda sırayla neyin ne zaman olduğunu, İstanbul'da hangi desteklerin verildiğini ve Şubat 2026'daki yönetmelik değişikliğinin karar çoğunluğunu nasıl etkilediğini anlatıyoruz.
Öne çıkanlar
- Riskli yapı tespitini Bakanlığın lisans verdiği kuruluşlar yapar, masrafı maliklere aittir.
- Tespite itiraz için tebliğ tarihinden itibaren 15 gün vardır.
- Karar kesinleşince yıkım için maliklere en az 60 gün verilir.
- 4 Şubat 2026'dan beri yıkıp yeniden yapma kararları hisse oranına göre salt çoğunlukla (%50+1) alınabiliyor.
- İstanbul'da konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor. Başvuru süresi 31 Aralık 2027'ye uzatıldı.
Önce binanın durumu ölçülür
Kolonlarda çatlak görüyorsanız, binanız eskiyse ya da zemin katta kolon kesilerek dükkan açıldıysa bir mühendislik incelemesi yaptırmak mantıklı. Tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlar yapar. Başvuruyu malikler yapar, masrafını da kendileri öder (6306 sayılı Kanun, madde 3). Bina yönetiminin karar almasını beklemek gerekmez, tek bir kat maliki de başvurabilir. Belediye ya da Bakanlık da binayı kendiliğinden inceletebilir.
İnceleme sahada başlar. Ekip binanın statik rölevesini çıkarır, zemini etüt eder, kolon ve kirişlerden karot alır, donatının çapına ve sayısına bakar, paslanmayı ve çatlakları fotoğraflar. Sonra veriler bilgisayarda analiz edilir ve bina riskli mi değil mi kararı verilir. Deprem Güçlendirme Derneği Kurucu Başkanı Sinan Türkkan'a göre bu iş, binanın büyüklüğüne göre ortalama 30 gün sürüyor.
Rapor, tapu şerhi ve 15 günlük itiraz süresi
Lisanslı kuruluş raporu elektronik sistemle idareye gönderir. Rapor uygun bulunursa bina riskli yapı olarak tapu kütüğüne işlenir, sonuç da maliklere tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde kentsel dönüşüm müdürlüğüne itiraz edebilirsiniz (Kanun, madde 3). Süreyi kaçırırsanız karar kesinleşir.
İtirazı üniversite ve Bakanlık temsilcilerinden oluşan bir teknik heyet inceler. Sonuca güvenmeyen malik, mahkeme kararıyla bilirkişi gözetiminde yeniden karot aldırabilir.
Karar kesinleşince yıkım için 60 gün
Karar kesinleştiğinde maliklere yıkım için en az 60 gün süre tanınır. Süre dolunca bina hala yıkılmamışsa tahliye ve yıkımı idare yapar, masrafı da maliklerden tahsil eder (Kanun, madde 5). Yani bu aşamada "bekleyelim, bakalım" demek gerçek bir seçenek olmaktan çıkıyor. Bu 60 günü kararı ve müteahhidi netleştirmek için kullanmak gerekiyor.
Malikler karar verir
Riskli yapıda iki yol var, ya güçlendirirsiniz ya da yıkıp yeniden yaparsınız. Yeniden yapma, müteahhit seçimi, kat karşılığı verme ve pay satışı gibi kararlar için 4 Şubat 2026'da Resmi Gazete'de (sayı 33158) yayımlanan yönetmelik değişikliği, hisse oranına göre paydaşların salt çoğunluğunu yeterli sayıyor. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilir, istenirse noter aracılığıyla da bildirilir.
Kararlara katılmayan maliklere teklif gönderilir. Teklif 15 gün içinde kabul edilmezse arsa payları, rayiç değerin altında kalmamak üzere açık artırmayla satılır. Satış olmazsa Bakanlık, idare ya da TOKİ rayiç bedelle satın alır.
Bir uyarı: Kanun'un 6. maddesinin metninde hala "üçte iki" ifadesi geçiyor, değişikliği yönetmelik yaptı. Sözleşme imzalamadan önce güncel durumu bir avukata sorun.
Devletten ne kadar destek alınır?
İstanbul'da Yarısı Bizden kampanyası kapsamında, riskli yapı ilan edilen konut ve iş yerleri için hibe, kredi ve taşınma desteği veriliyor.
| Destek | Konut | İş yeri |
|---|
| Hibe | 875.000 TL | 437.500 TL |
| Kredi | 875.000 TL | 437.500 TL |
| Taşınma desteği | 125.000 TL | 125.000 TL |
| Toplam | 1.875.000 TL | 1.000.000 TL |
Kampanyanın süresi, Resmi Gazete'de yayımlanan bir düzenlemeyle 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Kredinin vadesi en çok 10 yıl, ilk yıl faiz uygulanmıyor, geri ödeme de yapı ruhsatından iki yıl sonra başlıyor. Taşınma desteği evde kiracı oturuyorsa kiracıya, yoksa malike ödeniyor.
Bunların yanında riskli yapılarda kira yardımı var. İstanbul'da malik için aylık tutar 2025 başında 8.000 TL'ye çıkarıldı ve 18 ay boyunca ödeniyor. 2026 için yeni bir tutar bulamadık, başvurmadan önce ilçe belediyenizden güncel rakamı öğrenin.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespiti ücretli mi?
Evet. Tespit masrafı maliklere ait (6306 sayılı Kanun, madde 3).
İtiraz için ne kadar süre var?
Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün.
Bir kat maliki karşı çıkarsa kentsel dönüşüm durur mu?
Hayır. Salt çoğunlukla alınan karar, karşı çıkan malik için de geçerli olur. Ona teklif gönderilir, 15 gün içinde kabul etmezse arsa payı açık artırmayla satılır.
Hibe için neler gerekiyor?
Binanın riskli yapı ilan edilmiş olması ve ruhsat, kat irtifakı, hak sahipliği tespiti gibi sürecin diğer adımlarının tamamlanması.